Como comprar un piso

comprar un piso

Como comprar un piso o vivienda

(Primera parte)

Antes de la adquisición

Comprobación en el Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad, que es un organismo oficial y público, tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.

Los títulos de propiedad, o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a terceros.

El Registro de la Propiedad será público para los que tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales anotados o inscritos.

Para que puedan ser inscritos los títulos mencionados anteriormente, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.

¿Quién puede pedir certificados registrales?

La inscripción de los títulos de propiedad de una vivienda podrá pedirse indistintamente:

– por el que adquiera el derecho, es decir, por el comprador del piso;
– por el que transmita el derecho (vendedor);
– por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir;
– por quien tenga la representación de cualquiera de ellos.

Cada finca tendrá, desde que se inscriba por primera vez, un número diferente y correlativo.

Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra numeración correlativa y especial.

¿Que datos figuran en la inscripción del Registro de un piso o una vivienda?

Toda la inscripción que se realice en el Registro de la Propiedad expresará las circunstancias siguientes:

– la naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción, o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, y su medida superficial, nombre y número, si constaren, del título;
– la naturaleza, extensión y condiciones suspensivas o resolutorias, si las hubiere del derecho que se inscriba, y su valor, cuando constare en el título;
– el derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la inscripción;
– la persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción;
– la persona de que procedan inmediatamente los bienes o derechos que pretendan inscribirse;
– el título que se inscriba, su fecha, y el tribunal, juzgado, notario o funcionario que lo autorice;
– la fecha de presentación del título en el Registro y la de inscripción;
– la firma del registrador, que implicará la conformidad de la inscripción con la copia del título de donde se hubiere tomado.

Cuando se trate de inscripción de contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago.

Las arras o señal en la compra del piso

El artículo 1,454 vigente Código Civil español establece que, si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra-venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Es muy importante a estos efectos, la buena redacción del contrato de arras o señal, donde se debe especificar claramente que la cantidad que se entrega se da en tal concepto y no es ningún otro.

También sería conveniente que se hiciera constar la obligación por a perder la cantidad entregada en el caso de desistir de la compra del piso, pero que conste también que el vendedor devolverá el doble de la cantidad en caso de que el culpable de que no se venda sea él.

Artículo que continuará con otros sucesivos de las demás características de ¿como comprar un piso o vivienda en España?

Comprobaciones urbanísticas

Es de relevancia también comprobar la situación y calificación urbanística del piso o vivienda que se vaya a comprar, sobre todo la que se encuentra en núcleos de población pequeños, para ver que lo que se compra como urbano, está calificado como urbano y no como oficina o incluso como rústico.

El Ayuntamiento donde se encuentre el piso o vivienda de la localidad es el que nos informará de los datos necesarios para poder describir el urbanismo de la finca.

Si se trata de una obra nueva, es importante solicitar al constructor o al vendedor las correspondientes licencias municipales de obras, donde figuren los planos de las obras a efectuar.

Hay que tener muy en cuenta los plazos de prescripción de las obras por los vicios ocultos que puedan tener las mismas, al cabo de unos años.

El abono del Impuesto de Plusvalía Municipal

No podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad ningún documento que contenga acto o contrato determinante de la obligación de contribuir por el Impuesto de Plusvalía, sin que se acredite por los interesados haber presentado la correspondiente declaración por el citado impuesto.

El registrador hará constar mediante nota al margen de la inscripción, que la finca o fincas quedan afectadas al pago de dicho impuesto.

La nota se extenderá de oficio, quedando sin efecto y debiendo ser cancelada cuando se presente la carta de pago del impuesto y, en todo caso, una vez transcurridos dos años desde la fecha que se hubiere extendido.

Doctrina sobre cláusulas abusivas: comisión apertura, IAJD, Notaria, Registro y Gestoría

doctrina gastos hipotecarios y clausulas abusivas

DOCTRINA GASTOS HIPOTECARIOS

Cláusulas abusivas: Comisión de apertura, Impuesto Actos jurídicos documentados, Notario, Registro y Gestoría

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, reunida en pleno, ha dictado varias sentencias fijando doctrina sobre algunas cuestiones relativas a cláusulas abusivas en contratos con consumidores sobre las que aún no se había pronunciado.

En primer lugar, analiza la posible abusividad de la cláusula que, en un préstamo hipotecario, establece una comisión de apertura

Tras examinar la normativa sectorial aplicable al caso (tanto la nacional como la de la Unión Europea), el Tribunal Supremo considera que la comisión de apertura no es ajena al precio del préstamo; por el contrario, el interés remuneratorio y la comisión de apertura constituyen sendas partidas del precio del préstamo, en cuanto que son las principales retribuciones que recibe la entidad financiera por conceder el préstamo al prestatario y no corresponden a actuaciones o servicios
eventuales.

Tanto el interés remuneratorio como la comisión de apertura deben incluirse en el cálculo de la TAE, que permite al consumidor conocer cuál será el coste efectivo del préstamo.

Por esa razón, la Sala concluye que la comisión de apertura no es susceptible de control de contenido, sino exclusivamente de control de transparencia, que considera superado o cumplido porque “es de general conocimiento entre los consumidores interesados el hecho de que, en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio; es uno de los extremos sobre los que la entidad bancaria está obligada a informar al potencial prestatario de acuerdo con la regulación de las fichas normalizadas de información y, de hecho, suele ser uno de los extremos sobre los que versa la publicidad de las entidades bancarias; se trata de una comisión que ha de pagarse por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención del préstamo; y la redacción, ubicación y estructura de la cláusula permiten apreciar
que constituye un elemento esencial del contrato”

En segundo lugar, la sala se pronuncia sobre los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula que atribuye al prestatario la totalidad de los gastos e impuestos, ya declarada nula por la sentencia 05/2015, de 23 de diciembre.

1- Son pagos que han de hacerse a terceros- no al prestamista- como honorarios por su intervención profesional con relación al préstamo hipotecario. La declaración de abusividad no puede conllevar que esos terceros (notarios, gestores, registradores) dejen de percibir lo que por ley les corresponde.

2- El pago de esas cantidades debe correr a cargo de la parte a la que correspondiera según la normativa vigente en el momento de la firma del contrato.

A- Arancel notarial.

La intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad. Esta misma solución procede respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación.

En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto; y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.

B- Arancel registral.

La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca. En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto.

C- Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

La Sala reitera que el sujeto pasivo de este impuesto es el prestatario, como ya acordó en las sentencias 147 y 148/2018, de 15 de marzo, cuya doctrina se corresponde con la de las sentencias del pleno de la Sala Tercera de este Tribunal Supremo 1669/2018, 1670/2018 y 1671/2018, de 27 de noviembre, que mantienen la anterior jurisprudencia de esa misma Sala Tercera.

A esta doctrina jurisprudencial común no le afecta el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (convalidado por el Congreso de los Diputados el 22 de noviembre siguiente), puesto que dicha norma, conforme a su propia previsión de entrada en vigor, solamente es aplicable a los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a su vigencia y no contiene regulación retroactiva alguna.

D- Gastos de gestoría.

También se impone el pago por mitad de los mismos.

Madrid, enero de 2019.
Fuente de información: Área civil del Gabinete Técnico Tribunal Supremo.

Accidente laboral durante la pausa para tomar café

recursos tribunal supremo laboral

Consideración como laboral accidente durante la pausa del café

Sentencia del Tribunal Supremo 1052/2018, 13 de diciembre de 2018

Ponente: ROSA MARIA VIROLES PIÑOL
Número de Recurso: 398/2017
Procedimiento: Social
Número de Resolución: 1052/2018
Fecha de Resolución: 13 de Diciembre de 2018
Emisor: Tribunal Supremo – Sala Cuarta, de lo Social
Historial del Caso: Desestima el recurso de casación contra STSJ País Vasco 1851/2016, 27 de Septiembre de 2016

¿En que consiste la cuestión litigiosa?

1.- La cuestión litigiosa consiste en determinar si la situación de Incapacidad Temporal (IT) en la que se encontraba la trabajadora como consecuencia de una caída al salir del trabajo durante el periodo de quince minutos en jornada superior a seis horas, debe considerarse o no accidente de trabajo.

– La sentencia impugnada revoca la dictada en la instancia –que estima la demanda de la Mutua– y desestima la demanda, al considerar que la IT de la trabajadora deriva de accidente laboral, como había declarado el INSS.

Hechos sobre los que versa el recurso de casación

Consta acreditado que:

a) La trabajadora, que presta servicios para Osakidetza con categoría de psicóloga, el 26-06-15, al salir del trabajo en los quince minutos de descanso para tomar un café se cayó al suelo, y se golpeó el codo izquierdo.

b) Permaneció de baja con efectos a 26-06-15 y causó alta a fecha 13-11-2015 (según Auto de fecha 25-05-2017, de aclaración de la sentencia de instancia).

c) El artículo 27 del Acuerdo regulador de condiciones de Osakidetza, prevé un descanso de quince minutos en jornadas superiores a las seis horas, descanso que será considerado como tiempo de trabajo. Los trabajadores aprovechan ese tiempo para salir y tomar un café o hacer otras gestiones personales.

¿Que conclusión llega el TSJ?

La Sala de suplicación llega a la conclusión que la contingencia de la IT litigiosa deriva de accidente de trabajo, tras descartar que se aplique la presunción de laboralidad del artículo 156.3 de la LGSS pero si el número uno del mismo precepto legal, entendiendo que la lesión se ha producido con ocasión del trabajo ejecutado por cuenta ajena, aplicando la teoría de la ocasionalidad relevante recogida en diversas sentencias del Tribunal Supremo.

En definitiva, sostiene que la salida de la trabajadora a la calle estuvo vinculada con el trabajo pues solamente por razón del mismo se produjo la salida y, por tanto, el evento lesivo, equiparando el referido descanso a tiempo de trabajo.

¿Que alega el recurrente?

Alega el recurrente que el hecho de que de conformidad con lo dispuesto en el art. 34.2 ET, el tiempo de descanso sea computable como jornada de trabajo, “no significa que todo aquello que acontezca durante el disfrute del descanso deba calificarse como accidente de trabajo”; y siendo que en el caso el incidente se produce durante el disfrute del descanso fuera de las dependencias de la empresa, cuando la trabajadora salió de la misma para tomar un café, lo que hizo de forma voluntaria, no puede calificarse como accidente de trabajo, porque se encontraba en actividad totalmente ajena a la laboral. Y lo hace con cita de algunas sentencias de esta. Sala IV/TS, entre otras la de 20 de marzo de 2007, e incluso formulando alguna pregunta al TS sobre si sería o no accidente de trabajo una caída en un comercio próximo al centro de trabajo, pregunta inoportuna que no merece respuesta por apartarse del objeto del recurso de casación para la unificación de doctrina.

– Según se desprende de los hechos declarados probados, la trabajadora salió del trabajo en los quince minutos de descanso previsto en el acuerdo regulador de las condiciones de trabajo de OSAKIDETZA para tomar un café, sufriendo una caída al suelo, golpeándose el codo, lo que le ha ocasionado la situación de IT en la que permaneció del 26/06/2015 al 13/11/2015. Este tiempo de descanso, computable como tiempo de trabajo, lo utilizan los trabajadores mayoritaria y normalmente para tomar un café.

¿Que dice la Sentencia recurrida?

La sentencia recurrida, acaba calificando la situación como derivada de Accidente de Trabajo, no por considerarla accidente in itinere, regulado en el art. 115.2 a) de la LGSS aplicable, ni por ser aplicable la presunción de laboralidad del apartado 3 del mismo precepto, sino por entender que el accidente se produjo con ocasión del trabajo ( art. 115.1 LGSS).

Acierta la sentencia recurrida en tal solución, acorde con la doctrina de esta Sala IV/ TS contenida, entre otras, en la sentencia de 23 de junio de 2015, en cuanto señala que:

«”El caso de autos como AT producido “con ocasión” del trabajo.- Pero, tal como hemos adelantado, la consideración del caso debatido como AT le viene dada como accidente propio y a virtud de la definición que del mismo hace el art. 115.1 LGSS, al considerar AT “toda lesión corporal que el trabajador sufra con ocasión o por consecuencia del trabajo”.

(…) la doctrina científica destaca la exigencia general de relación de causalidad entre el trabajo y la lesión; bien de manera estricta [“por consecuencia”] o bien en forma más amplia o relajada [“con ocasión”], de manera que en este último caso ya no se exige que el trabajo sea la causa determinante del accidente, sino que es suficiente la existencia de una causalidad indirecta, quedando excluida del carácter laboral -tan sólo- la ocasionalidad pura.

A lo que entendemos, la diferencia queda más resaltada si se considera que en el primer supuesto [“por consecuencia”] estamos en presencia de una verdadera “causa” [aquello por lo que – propter quod- se produce el accidente], mientras que en el segundo caso [“con ocasión”], propiamente se describe una condición [aquello sin lo que – sine qua non- se produce el accidente], más que una causa en sentido estricto.

Argumentos para considerar como accidente de trabajo

Al decir de autorizada doctrina, que en este punto no hace sino reiterar antiguo criterio jurisprudencial que se evidencia en las SSTS 18/04/1914, 28/04/1926 y 05/12/1931, esta ocasionalidad “relevante” se caracteriza por una circunstancia negativa y otra positiva; la negativa es que los factores que producen el accidente no son inherentes o específicos del trabajo; y la positiva es que o bien el trabajo o bien las actividades normales de la vida de trabajo hayan sido condición sin la que no se hubiese producido la exposición a los agentes o factores lesivos determinantes de aquélla.

Y para aclarar más el concepto, destacando precisamente que la calificación de AT en supuestos como el debatido en manera alguna distorsiona la doctrina establecida por la STS 06/03/07 [rcud 3415/05], hemos de precisar -insistiendo en el referido aspecto positivo de necesaria vinculación con el trabajo o actividades normales de la vida laboral en “misión”- que la que hemos llamado “ocasionalidad relevante” comporta siempre la exigencia de un factor de “ajenidad” en la producción del suceso lesivo (…) “».

Como ha recordado la sentencia de esta Sala de 27 de enero de 2014 (rcud. 3179/2012), con cita de la de 9 de mayo de 2006 (rcud. 2932/2004), “La definición de accidente de trabajo contenida en el art. 115.1 LGSS está “concebida en términos amplios y como presupuesto de carácter general, en el número 1 del precepto, debe ser entendida de conformidad con el resto del artículo y con otras normas que han venido a desbordar aquella concepción del accidente de trabajo”, recordando asimismo, que, “La doctrina de esta Sala que ha interpretado y aplicado el art. 115 LGSS, en sus distintos apartados, “es muy abundante, y aunque en todas las ocasiones ha resaltado la necesidad de que entre el trabajo y la lesión que sufra el trabajador sea apreciable un nexo de causalidad, afirmando en este sentido que no siempre el trabajo es la causa única y directa del accidente; pueden concurrir otras causas distintas, pero el nexo causal entre el trabajo y el accidente no debe estar ausente en ningún caso, como advierte la sentencia de 7 de marzo de 1987. ”

Fundamento del Tribunal Supremo al recurso

En el presente caso, es indudablemente aplicable la teoría de la “ocasionalidad relevante”, caracterizada – como se ha dicho-, por una circunstancia negativa y otra positiva. La primera es que los elementos generadores del accidente no son específicos o inherentes al trabajo y la positiva es que o bien el trabajo o bien las actividades normales de la vida del trabajo hayan sido condición sin la que no se hubiese producido el evento.

La trabajadora se accidentó cuando salió de la empresa dirigiéndose a tomar un café dentro del tiempo legalmente previsto como de trabajo de quince minutos por tratarse de jornada superior a seis horas, habitualmente utilizado para una pausa para “tomar café”, como actividad habitual, social y normal en el mundo del trabajo (primer elemento), ahora bien, el trabajo es la condición sin la cual no se hubiera producido el evento (segundo elemento).

El nexo de causalidad nunca se ha roto, porque la pausa era necesaria, y la utilización de los quince minutos de la misma por la trabajadora se produjeron con criterios de total normalidad.

Ha de estimarse por ello, que la sentencia recurrida contiene la buena doctrina, imponiéndose la desestimación del recurso y la confirmación de la referida sentencia, de acuerdo con el informe del Ministerio Fiscal.

Doctrina jurisprudencial nueva regulación del recurso de casación

recursos tribunal supremo

Doctrina jurisprudencial regulación recurso casación 2019

INDICE.1.- NATURALEZA DEL RECURSO DE CASACIÓN EN SU NUEVA
REGULACIÓN
1.1.- Caracterización jurídica del recurso de casación como recurso
extraordinario. Constitucionalidad del modelo establecido en la Ley de la
Jurisdicción 29/1998.
1.2.- El “interés objetivo casacional para la formación de la jurisprudencia”,
piedra angular sobre la que se sostiene la nueva ordenación de este
recurso extraordinario.
1.3.- Por mucho que se enfatice la relevancia del “ius constitutionis” en el
nuevo recurso de casación, en ningún caso puede caracterizarse como un
cauce para plantear cuestiones interpretativas del Ordenamiento “en
abstracto”.
1.4. – Precisamente porque la nueva regulación del recurso de casación no
lo ha convertido en un recurso abstracto o puramente dogmático o
doctrinal, no se ha alterado la regulación de la legitimación para acceder al
recurso, vinculada a la que fuera reconocida a las partes en la instancia,
asociada al interés legítimo.

2.- RÉGIMEN JURIDICO DEL NUEVO RECURSO DE CASACIÓN
2.1.- La regla de exclusión del Derecho autonómico (art. 86.3 LJCA).
2.1.1.- El Derecho autonómico queda excluido del recurso de casación ante el
Tribunal Supremo. Inutilidad de la cita meramente ficticia o instrumental del
Derecho estatal cuando el núcleo de la cuestión litigiosa se rige por normas del
Derecho de la Comunidad Autónoma.
2.1.2.- Procede, no obstante, el recurso de casación ante el Tribunal Supremo
cuando aun habiendo versado el debate de instancia sobre Derecho autonómico,
el mismo reproduce normativa estatal de carácter básico; o bien cuando se haga
valer la vulneración de la jurisprudencia recaída sobre un precepto de derecho
estatal que, aunque no tenga carácter básico, tiene un contenido idéntico al del
derecho autonómico aplicado.
2.1.3. – En todo caso, hay que tener en cuenta que lo que caracteriza a la
recurribilidad de las sentencias por el cauce del recurso de casación estatal
(artículo 86.3 LJCA) no es la naturaleza estatal o autonómica de las
disposiciones impugnadas en el proceso de instancia, sino, en relación con la
fundamentación jurídica de la sentencia, el carácter estatal de las normas en que
el recurrente pretende basar su recurso.
2.1.4.- Criterios generales respecto a la preferente tramitación cuando se
preparan simultánea o sucesivamente el recurso de casación estatal y
autonómico.
2.1.5.- Recurso de casación estatal y autonómico. Denuncia en el recurso estatal
de incongruencia omisiva, referida a una cuestión litigiosa regida por normas
autonómicas, sin pretenderse una revisión o aclaración de la jurisprudencia
sobre la incongruencia omisiva, sino que se denuncia la incongruencia como
presupuesto previo para plantear la correcta aplicación del Derecho autonómico:
en tal caso, el interés casacional ha de entenderse referido no tanto a la
incongruencia sino a la interpretación de la norma sustantiva autonómica
desconocida por la sentencia, por lo que dicho interés casacional no puede
apreciarse por el Tribunal Supremo, al quedar éste ordenamiento autonómico al
margen del enjuiciamiento que le corresponde.

2.2.-Régimen jurídico del recurso de casación contencioso-administrativo.
Inaplicabilidad directa de las normas del recurso de casación de la LEC.
2.3.- Derecho transitorio del nuevo recurso de casación.
2.3.1.- Derecho transitorio. Régimen jurídico aplicable a los recursos promovidos
contra sentencias dictadas antes del 22 de julio de 2016, que se hallaban en fase
de preparación a dicha fecha.
2.3.2.- Derecho transitorio. Inaplicabilidad de las disposiciones transitorias de la
Ley Jurisdiccional 29/1998.
2.3.3.- Derecho transitorio. Régimen jurídico aplicable a la preparación del
recurso de casación frente a autos recurridos en reposición. La fecha del auto
que resuelve la reposición, y no la del auto impugnado a través de dicho recurso,
es la relevante para determinar la normativa aplicable a la casación.
2.3.4.- Régimen transitorio. Resoluciones dictadas antes del 22 de julio de 2016,
aclaradas o rectificadas por resolución posterior a dicha fecha.
2.3.5.- Derecho transitorio. El recurso puede ser admitido aun habiéndose
anunciado con invocación de la regulación casacional no aplicable, si aun así
cumple suficientemente las exigencias de la regulación realmente aplicable.

2.4.- Régimen jurídico del recurso de casación contra resoluciones del
Tribunal de Cuentas.

Modificaciones condiciones alquiler de viviendas

modificacion-ley-arrendamientos-2018

Medidas de reforma de la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda

Modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.

El artículo 9 (se refiere al de la Ley de 1994 de arrendamientos urbanos) queda redactado en los siguientes términos:

«1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.»

VER TEXTO COMPLETO EN EL ENLACE SIGUIENTE

Fuente de información principal: BOE Núm. 304 Martes 18 de diciembre de 2018: Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.