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La
Comunidad de Propietarios como su propio nombre indica, son las
constituidas por el conjunto de los propietarios de una finca
urbana o urbanización.
Su regulación fundamentalmente
de todo lo concerniente a las comunidades de propietarios, se encuentra en la
Ley 8/1999 de 6 de
abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad
Horizontal.
A las Comunidades de
propietarios que reúnan los requisitos establecidos en el
artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título
constitutivo de la propiedad horizontal, se regirán, en todo caso, por
las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la
propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en
cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.
Constitución de la
Comunidad de Propietarios
-
La Comunidad de Propietarios,
generalmente, el Secretario-Administrador, o el Presidente, deben adquirir un libro de Actas,
que se legaliza en el Registro de la Propiedad donde se encuentra
ubicada la finca.
-
Se tiene que convocar y celebrar una Junta
constitutiva, con reunión de todos los comuneros -vecinos
propietarios, de entre los que debe nombrarse la Junta Directiva,
que deberá componerse al menos por un Presidente, un Vocal y el
Secretario, posteriormente o en el mismo acto debe designarse un
nombramiento de Administrador, que puede recaer sobre un vecino
(voluntario) o un tercero, profesional contratado por la Comunidad,
en régimen de arrendamiento de servicios. De dicha sesión debe
levantarse el correspondiente Acta.
-
Se tiene que solicitar el CIF, Código
de Identificación Fiscal, en la Delegación de Hacienda
correspondiente, aportando el Libro de Actas de la Comunidad.
A cada piso o local se atribuye una
cuota de participación (en centésimas) con relación al valor
total del edificio, que sirve de módulo para determinar qué porcentaje
de los gastos de la comunidad ha de abonar cada propietario.
Cuando compra o adquiere de alguna
manera un bien inmueble (o hereda, dona, etc.) un piso en Propiedad
Horizontal, lo hace respecto a ambas cosas, esto es, no sólo el piso sino
también, y conjuntamente, una determinada cuota de participación en los
elementos comunes.
OBLIGACIONES DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Será obligación de la comunidad
de propietarios la realización de la obras necesarias para el adecuado
sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo
que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad,
habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
ÓRGANOS DE GOBIERNO
DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS:
a) La Junta de Propietarios.
b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
c) El secretario.
d) El administrador.
LA JUNTA DE
LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS:
La Junta de Propietarios que, se compone por todos y cada uno de los
propietarios de los pisos y locales que conforman la finca dividida por
pisos con sus zonas comunes, se reunirá por lo menos una vez al año
para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo
considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los
propietarios, o un número de éstos que representen el 25 por 100 de
las cuotas de participación.
La asistencia a la Junta será personal o por representación legal o
voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el
propietario. Si algún piso o local perteneciese "pro
indiviso" a diferentes propietarios éstos nombrarán un
representantes para asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en USUFRUCTO, la asistencia y el
voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en
contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser
expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere
la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias o de
mejora.
CONVOCATORIA
DE LA JUNTA COMUNIDAD PROPIETARIOS:
La convocatoria a la
junta de la comunidad de propietarios, la hará el presidente y, en su defecto,
los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar,
el lugar, día y hora en que se celebrará en primera convocatoria, o en
su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la
forma establecida en el artículo 9.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera
convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez,
la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda
convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a "quorum"
La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos,
con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que
sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los
interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la
convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los
propietarios y así lo decidan.
ADOPCIÓN DE
ACUERDOS DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS
Se entiende por voto favorable
el de aquel propietario ausente de la Junta y debidamente citado,
informado del acuerdo adoptado, que no manifieste su discrepancia por
comunicación a quien ejerza las funciones de secretario, en el plazo de
30 días naturales.
Unanimidad para la
validez de acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las
reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o
en los estatutos de la comunidad.
Tres quintas partes del total,
que representen las tres quintas partes de la participación para:
-
Establecimiento o supresión
de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u
otros servicios de interés general, incluso cuando supongan
modificación del título constitutivo o de los estatutos.
-
Arrendamiento de elementos
comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble
(además del consentimiento de propietario directamente autorizado,
si lo hubiere)
Mayoría de propietarios,
acompañada de la mayoría de la cuota de participación, para:
-
Realización de obras o
establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad
la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten acceso o
movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando supongan
modificación del título constitutivo o de los estatutos.
-
Validez de cualquier acuerdo
adoptado.
Tercera parte que representen
un tercio de la participación, para:
-
Instalación de
infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de
telecomunicaciones, adaptación de las existentes, instalación de
sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía
solar, o infraestructuras necesarias para acceder a nuevos
suministros energéticos colectivos.
Quórum de la Junta
de Propietarios
|
Acuerdos a adoptar
en el Orden del día |
Quórum necesario |
|
Aprobación o modificación de las reglas
contenidas en el título constitutivo de la
propiedad horizontal o en los estatutos de la
comunidad. |
Unanimidad |
|
Establecimiento o supresión de los servicios de
ascensor, portería, conserjería, vigilancia u
otros servicios comunes de interés general,
incluso cuando supongan la modificación del
título constitutivo o de los estatutos. |
3/5
partes del total de los propietarios que, a su
vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de
participación. |
|
Arrendamiento de elementos comunes que no tenga
asignado un uso específico en el inmueble.
|
3/5
partes del total de los propietarios que, a su
vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de
participación, así como el consentimiento del
propietario directamente afectado, si lo
hubiere. |
|
Realización de obras o establecimiento de nuevos
servicios comunes que tengan por finalidad la
supresión de barreras arquitectónicas que
dificulten el acceso o movilidad de personas con
minusvalía, incluso cuando impliquen la
modificación del título constitutivo, o de los
estatutos. |
Mayoría de los propietarios que, a su vez,
representen la mayoría de las cuotas de
participación. |
|
Instalación de las infraestructuras comunes para
el acceso a los servicios de telecomunicación, o
la adaptación de los existentes, así como la
instalación de sistemas comunes o privativos, de
aprovechamiento de la energía solar, o bien de
las infraestructuras necesarias para acceder a
nuevos suministros energéticos colectivos.
|
1/3
de los integrantes de la comunidad que
representen, a su vez, 1/3 de las cuotas de
participación. |
|
Demás acuerdos. |
Mayoría del total de los propietarios que, a su
vez, representen la mayoría de las cuotas de
participación. |
Para la unanimidad y
mayorías cualificadas y simple se computan como votos favorables los
propietarios ausentes debidamente citados que, informados del acuerdo,
no manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 días naturales. Además,
una vez adoptados los acuerdos, obligan a todos los propietarios,
incluso a los disidentes.
Si en su próxima
reunión de junta de propietarios desea que se incluya algún asuntos
especial, debe comunicarlo previamente por carta.
 Modelo
acta junta propietarios
RESPONSABILIDAD CIVIL COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Las Comunidades de
propietarios son responsables civiles de los daños que causen a terceros
o incluso a sus propios comuneros, derivados del mal funcionamiento o
negligencia en el cuidado de sus elementos comunes, la culpa puede ser
tanto de hacer como de no hacer, culpa in vigilando o culpa in
contraiendo, es decir que la comunidad de propietarios ha de guardar
siempre las garantías y procurar que sus elementos constructivos estén
en perfecto estado de conservación. La Responsabilidad puede ser por
daños causados a las cosas o por lesiones o muertes a las personas.
GASTOS COMUNES DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Los gastos comunes de la finca, de
acuerdo con la nueva Ley serán repartidos de acuerdo con la cuota o
coeficiente señalado en la escritura de propiedad horizontal o en el de
compra-venta de la vivienda.
El impago de estos gastos se
reclamarán en un procedimiento denominado monitorio, debiendo para ello
constar en el acta de la Junta de Propietarios, facultando al Presidente
para su reclamación por vía judicial, pudiendo el Juez si no son abonados
acudir a un procedimiento de desahucio de la vivienda.
El Convenio Laboral de empleados de Fincas Urbanas
para la Comunidad de Madrid, señala en su Capítulo VIII, artículo 66 y
siguientes la necesidad y obligatoriedad de la evaluación de riesgos
laborales para las Comunidades de Propietarios de acuerdo con la Ley
31/1995, de 8 de noviembre, sobre Prevención de Riesgos Laborales. En el
caso de su incumplimiento pueden ser sancionadas.
ELEMENTOS COMUNES EN UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
- El suelo. - El vuelo.
- Las cimentaciones. - Las cubiertas. - Los elementos
estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de
carga.
- Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones
y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de
cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.
- El portal. -
Las escaleras. - Las porterías. - Los corredores. - Los
pasos. - Los muros. - Los fosos. - Los patios.
- Los recintos
destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros
servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso
privativo.
- Los ascensores.- Las instalaciones, conducciones y canalizaciones:
* Para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad,
incluso las de aprovechamiento de energía solar.
* Las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado,
ventilación o evacuación de humos.
* Las de detección y prevención de incendios.
* Las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio.
* Las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios
audiovisuales o de telecomunicación.
Todas ellas hasta la entrada al espacio privativo.
- Las servidumbres.
- Cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su
naturaleza o destino resulten indivisibles.
Supuestos:
-
Contrarios a la Ley o
a los estatutos de la comunidad.
-
Lesivos para los
intereses de la propia comunidad de beneficio de uno o varios
propietarios.
-
Los que supongan un
grave perjuicio para algún propietario, que no tengan obligación
jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Legitimación:
Propietarios, que hubiesen salvado su voto en Junta, ausentes y los que
indebidamente hubiesen sido privados de su voto. Con la salvedad de los
acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de
participación.
Caducidad:
Tres
meses desde su adopción, salvo los contrarios a la Ley o estatutos que
es de 1 año.
Obras permitidas
Cada propietario sólo
puede hacer obras en su piso o local, modificando sus elementos
arquitectónicos, instalaciones o servicios a condición de que:
-
No reduzca
o altere la seguridad del edificio, su estructura general, ni su
configuración o estado exteriores.
-
No perjudique
los derechos de otro propietario.
-
Comunique
la realización de tales obras previamente a la Comunidad.
En el resto del edificio
no puede realizar alteración alguna y si advirtiese la necesidad de
reparaciones urgentes deberá comunicarlo al administrador.
CONTRATOS COMUNIDAD DE
PROPIETARIOS
Contrato de Empleado de Fincas Urbanas por la Comunidad
La comunidad de propietarios actúa como
empleador de estos trabajadores y, como tal, queda sujeta al
cumplimiento de la normativa laboral y de SS.
La regulación del contrato entre comunidades de propietarios y sus
empleados está sujeto a las previsiones contenidas en el ET y en los
convenios colectivos.
Las modalidades
contractuales previstas pueden ser clasificadas atendiendo a su duración
en los siguientes:
- Contratos de duración indefinida.
- Contratos de trabajo temporales.
- Contratos que pueden tener duración indefinida o temporal.
Los empleados de fincas urbanas, porteros
y conserjes, están incluidos en el Régimen General de la SS,
aplicándoseles idénticas reglas que al resto de los trabajadores por
cuenta ajena, en materia de afiliación y cotización.
Asi, la comunidad de propietarios, como empresario, es la obligada a
afiliar y/o dar de alta al trabajador en la SS y es también la obligada
a ingresar en la TGSS las cotizaciones por los empleados que tenga
contratados a su servicio.
Los empleados de fincas urbanas cuentan con la protección por desempleo,
jubilación, maternidad, incapacidad temporal y permanente, etc. estando
sometidos para acceder a las prestaciones correspondientes a las mismas
condiciones que el resto de los trabajadores.
Jornada laboral y descansos de
los empleados de comunidades
- El tiempo de trabajo de los empleados
con plena dedicación estará comprendido entre las horas establecidas
para la apertura y cierre de los portales.
- El tiempo de trabajo efectivo no
puede exceder de la duración máxima de la jornada ordinaria de trabajo.
- Se establece un
régimen de descansos intrajornada.
- Los tiempos de
trabajo que excedan de la jornada deberán ser tratados como horas
extraordinarias y como tales deberán ser retribuidos.
- Están obligados a
realizar tiempos de presencia, durante los cuales el portero no realiza
ningún tipo de actividad efectiva, pero se encuentra a disposición de la
comunidad de propietarios para atender cualquier orden que pudiera
recibir de los vecinos.
- Deben disfrutar de un
mínimo de 10 horas consecutivas de descanso entre una jornada y otra.
- Disponen de un día y
medio de descanso semanal.
Vacaciones de los
empleados de Comunidad Propietarios
- Período mínimo de 30 días anuales de
vacaciones.
- El momento de disfrute debe pactarse
con la comunidad de propietarios.
- Derecho a conocer, con 2 meses de
antelación como mínimo, el período de disfrute de sus vacaciones.
- No podrá compensarse económicamente.
Retribución de los
empleados de fincas urbanas
El salario a percibir será el previsto
en el convenio colectivo aplicable o el pactado en el contrato de
trabajo, siempre respetando las previsiones anuales sobre el
SMI .
Casa-habitación del
empleado de fincas urbanas
En el caso en que el
empleado ocupe una vivienda o casa-habitación en el inmueble en el que
presta sus servicios, ese derecho de uso y disfrute reconocido al
empleado se configura como una forma de retribución en especie.
Venta de la portería
La portería se incluye entre los elementos comunes del edificio y se
refiere a los elementos físicos del inmueble aptos para destinarse al
mencionado servicio. Artículo.396 RD de 24 julio 1889 Artículo.396
Código Civil, publicado por Real Decreto de 24 de julio de 1889 (Gaceta
de 25 de julio)
Los propietarios podrán acordar por mayoría favorable de las 3/5 partes
de los propietarios que supongan, a su vez las 3/5 partes de las cuotas
de participación, la supresión y sustitución del servicio de portería
por otro, aunque deben ajustarse a las reglas de unanimidad para
arrendar o vender las dependencias o vivienda del portero o dar
cualquier otro destino a las mismas. Artículo.17 .1 Ley 49/1960 de 21
julio 1960Artículo.17 .1 Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad
Horizontal. (BOE de 23 de julio)
La enajenación deberá hacerse en la forma ordinaria y mediante el
consentimiento, prestado en escritura pública, de todos los
copropietarios.
CATORCE PREGUNTAS SOBRE
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
-
Cuando compro un piso, ¿tengo obligación de pagar los gastos de
comunidad pendientes que haya dejado de pagar el que me lo vende?
En el momento de
otorgar la escritura, el que vende el piso tiene obligación de aportar
una certificación del Secretario y del Presidente de la Junta de
propietarios en la que conste si el piso está al día en el pago de las
cuotas o cuál es la cantidad que se adeuda. Sin esta certificación, el
Notario no autorizará la escritura, salvo que el comprador libere al
vendedor de esta obligación. Ni que decir tiene que esta liberación sólo
es aconsejable en los casos en que se confíe en la palabra del vendedor.
-
¿Qué ocurre si,
a pesar de no estar el piso al corriente del pago de las cuotas,
lo compro?
Del pago de las cuotas
que se deben es responsable no sólo el que era propietario cuando las
cuotas vencieron, sino también el comprador de un piso que no está al
corriente de su pago, pero, en este caso, la responsabilidad sólo
alcanza a la anualidad corriente en el momento de la compra y a la
anterior. Más allá, el comprador no es responsable. Naturalmente la Ley
no impide que, en el momento de otorgar la escritura, vendedor y
comprador pacten descontar del precio de compra las cantidades que se
deban a la Comunidad de Propietarios por cuotas atrasadas y no pagadas.
-
¿Qué puede
hacer la Junta de Propietarios cuando alguno de los comuneros no
paga sus cuotas?
La nueva Ley establece algunas medidas para facilitar el cobro de los
morosos: establece la aplicación de un procedimiento judicial
extraordinariamente breve, la sentencia condenatoria que en el mismo
recaiga sólo puede recurrirse si previamente se ha pagado o depositado
lo que, según la sentencia, se debe, el crédito respecto de la anualidad
corriente en el momento de la reclamación y la anterior está
especialmente privilegiado, de forma que la Comunidad tiene derecho a
cobrar con anterioridad a otros acreedores no privilegiados, el piso o
local en cuestión está expresamente afecto al pago de esas anualidades,
etc. Además, el que no está al corriente en el pago de las cuotas no
tiene derecho a votar en las Juntas de propietarios.
-
Si soy elegido
Presidente de la Comunidad, ¿puedo negarme a desempeñar el
cargo?
Los que son elegidos
para ser Presidentes de su Comunidad tienen la obligación de desempeñar
el cargo. Pueden evitar serlo si hay una causa justa para ello, pero
tienen que acudir al Juez y alegar tal causa, que sólo será estimada si
es efectivamente justa. En términos prácticos, ello significa que sólo
en casos muy excepcionales podrá el propietario evitar desempeñar el
cargo para el que ha sido elegido.
-
¿Qué puede
hacer la Junta de Propietarios si alguno de los vecinos emplea
su vivienda para desempeñar en ella alguna actividad prohibida?
En tales casos (por ej.,
cuando una vivienda es destinada a local de negocio o a oficina estando
prohibido este destino en los estatutos de la Comunidad), el Presidente
de la Comunidad deberá requerir el cese de la actividad al propietario o
inquilino y, si no cesa, podrá acudir al Juez quien, en el caso de
estimar la demanda, puede llegar a acordar la privación del uso de la
vivienda al que está realizando la actividad prohibida, aunque sea el
propietario, en cuyo caso sólo podrá serlo por un máximo de tres años.
La sanción, como se ve, es extraordinariamente grave y es de esperar que
el cese de la actividad prohibida se produzca antes de dar lugar a una
condena tan seria.
-
¿Sigue siendo
necesaria la unanimidad para adoptar los acuerdos más
importantes en Junta de Propietarios?
La unanimidad sigue
siendo necesaria para modificar las cuestiones más importantes de la
Comunidad (las cuotas de los pisos o locales o los estatutos de la
comunidad), pero la nueva Ley flexibiliza las mayorías necesarias para
la adopción de acuerdos referentes los servicios de ascensor, portería,
vigilancia y otros servicios de interés general, para los que basta el
voto favorable de las tres quintas partes de propietarios que
representen las tres quintas partes de las cuotas, aunque ello implique
la modificación de los estatutos de la Comunidad.
-
¿Cómo pueden
conseguirse las mayorías necesarias cuando a la Junta asisten
muy pocos propietarios?
La nueva Ley establece la obligación que tiene todo propietario de
notificar a la Comunidad un domicilio de notificaciones y, de no
hacerlo, serán válidas las que se hagan al piso o local en cuestión. Los
votos de los propietarios no asistentes se considerarán como favorables
si, una vez notificados de la adopción del acuerdo, no manifiestan su
discrepancia en el plazo de treinta días naturales. Es, por tanto, muy
importante para los propietarios de segundas viviendas, en la playa o en
la sierra, comunicar este domicilio para notificaciones, que será
normalmente el de su lugar de residencia, para evitar que sean válidas
las que se le hagan a la segunda vivienda, normalmente desocupada.
-
¿Pueden los
minusválidos imponer que, con cargo a la Comunidad se hagan
desaparecer las barreras arquitectónicas en las zonas comunes
del edificio?
Los minusválidos no
pueden imponer por sí solos esta clase de medidas, pero los acuerdos que
tiendan a la supresión de estas barreras serán válidos con el solo voto
favorable de la mayoría de los propietarios que representen, a su vez,
la mayoría de las cuotas, aunque sean contrarios a los estatutos de la
Comunidad.
-
¿Es necesario
el voto favorable de la mayoría para instalar una antena
parabólica en la Comunidad?
Para este tipo de
acuerdos, basta el voto favorable de un tercio de los propietarios que
representen un tercio de las cuotas. Pero, entonces, no se podrá
repercutir la cuota parte del gasto en aquellos propietarios que
hubiesen votado en contra. Aún así, si los que votaron en contra
solicitan tener acceso al servicio, deberán pagar la parte de gasto que
les hubiera correspondido actualizada con el interés legal.
-
La nueva Ley,
¿implicará incremento de cuotas?
Las cuotas no tienen
por qué aumentar con la nueva Ley, aunque en ella se establece al
obligación que tiene toda Comunidad de constituir un fondo de reserva
para poder hacer frente a los gastos de conservación y reparación del
edificio. Este fondo deberá alcanzar una cifra no inferior al cinco por
ciento del presupuesto ordinario, lo que significa que cada propietario
deberá aportar al fondo un cinco por ciento de la cuota anual que
satisface a la Comunidad. Esta carga tiene, como contrapartida, la
ventaja de que la Comunidad pueda disponer de fondos con los que
acometer las obras de reparación necesarias conforme vaya surgiendo su
necesidad, sin tener que esperar a que se acuerden las correspondientes
derramas. Naturalmente, de tal fondo sólo puede disponerse para esta
clase de gastos o para el pago de una prima de seguro que cubra los
daños causados en la finca por riesgos extraordinarios o para pagar un
contrato de mantenimiento del inmueble y de sus instalaciones generales.
11. Elección del
Administrador de Fincas, ¿Es libre su elección y su cese?
El nombramiento del
Administrador, como el de cualquier otro cargo de la Comunidad, debe
acordarse en la Junta de propietarios, según establece el
artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal. Dicho acuerdo,
como todos los que se refieren a la administración, ha de tomarse
por doble mayoría (de propietarios y de cuotas) relativa a los
asistentes y representados en la Junta.
En caso de urgencia, el Presidente puede contratarlo
provisionalmente, y someter este nombramiento a ratificación en la
primera Junta que se celebre, que debería ser en un plazo breve.
¿Existe alguna ley o normativa sobre la elección del Administrador
en una vivienda nueva si no sale nadie voluntario?
Si no hubiera
voluntarios, la Ley prevé la posibilidad de que se elija por sorteo,
o de que se establezca un turno rotatorio. En último caso, si no
hubiera acuerdo y fuera imposible el nombramiento de algún cargo,
habrá de acudirse al Juez.
12. ¿Que
ocurre con la publicidad comercial en la Comunidad de
vecinos?
No
existe ninguna prescripción en la Ley de Propiedad Horizontal que
impida la colocación de avisos prohibiendo determinadas actividades
en la Comunidad, aunque la efectividad de los mismos puede ser muy
limitada.
En cuanto al correo comercial, es muy difícil de delimitar a veces,
y la solución más usual en la práctica es disponer de un
buzón-papelera en el exterior del edificio, donde indique
"PUBLICIDAD", para que en él se deposite todo tipo de propaganda y
publicidad. Obviamente el correo comercial que tiene destinatario
concreto no puede prohibirse.
Con referencia a las ventas, se puede prohibir el acceso de
vendedores puerta a puerta, pero si son visitas concertadas con
personas concretas tampoco puede hacerse nada.
13. ¿Se puede colocar en la
misma plaza de garaje de la comunidad de vecinos, un
vehículo automóvil y una motocicleta? ¿Puede sobresalir en
algo de largo por delante o por detrás el vehículo? ¿Qué
medidas debe tener el garaje por ley, en altura?
En principio, de
acuerdo con el artículo 3a) de la Ley de Propiedad Horizontal, no se
puede impedir a un propietario que -dentro de los límites de su
propiedad- aparque uno, dos o los vehículos que estime pertinente,
sean pequeños o grandes, siempre que se atenga a las limitaciones
impuestas en los artículos 7 y 9 de la Ley, que no se invadan
elementos comunes y que no exista Ordenanza Municipal que lo
prohíba.
No obstante, estatutariamente podría acordarse por unanimidad que
sólo se estacionara un vehículo en cada plaza, por posibles
exigencias del seguro comunitario o para evitar excesos de tráfico
en el interior del recinto.
Sin embargo, no puede permitirse que ningún vehículo sobresalga de
los límites de su plaza, sea por delante, por detrás o por los
laterales, independientemente de que haya uno o más vehículos en la
plaza. En cuanto a la altura, debe consultar la ordenanza municipal
correspondiente.
14. ¿Qué se puede hacer ante un
vecino ruidoso?
Yo
vivo en un primer piso, y mi vecina de arriba hace mucho ruido por las
noches, pone música, corre por la casa, mueve muebles, incluso su gato
salta sobre la uralita de mi galería. Si la denuncio, ¿conseguiré algo?
¿A partir de qué hora no puede hacer ruido? ¿Podrían medir el nivel de
ruido? Ella vive de alquiler, ¿Debería hablar o denunciar a los
propietarios del piso?
Si los ruidos
sobrepasan el nivel establecido en las Ordenanzas Municipales, puede
exigir a su vecina que insonorice su vivienda, a su cargo. Lo primero
sería pedir al Ayuntamiento que le hagan una medición de ruidos para
comprobar objetivamente la situación.
En cualquier caso, conviene que hable con el propietario para que
conozca la situación.
De todas formas es un asunto muy subjetivo y espinoso, y de difícil
solución. En un caso extremo, podría llegar a aplicarse el
artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, pero no quiero
ocultarle que las posibilidades de éxito judicial son muy escasas, por
la dificultad de la prueba.
CERRAMIENTO DE
TERRAZAS EN LAS COMUNIDADES
El consentimiento para
el cerramiento debe darlo la Juan de la Comunidad de Propietarios no
siendo bastante el consentimiento dado únicamente por el Presidente, si
no ha sido tratado en Juta, deberá promoverse Junta de Comuneros a fin
de tratarse en el Orden del día de la Comunidad, incluso como único
tema, el cerramiento de terrazas.
Las sustituciones de
cerramiento no aprobadas en Junta de Comuneros pueden ser impugnadas
judicialmente, igualmente en el caso de sustitución de cerramiento de
terraza por el uso de toldo que modifica el aspecto externo del
edificio.
Reclamar a los vecinos morosos
El procedimiento para
reclamar a los propietarios morosos está establecido en el
artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Aunque la Ley permite que se pueda acudir al Juzgado sin abogado ni
procurador, no le aconsejo que lo hagan porque cualquier defecto de
forma, cualquier retraso en contestar o cualquier pequeño incidente
puede suponer que no se defiendan adecuadamente los intereses de la
Comunidad y pierda el pleito.
Además, todos los gastos y costas que se produzcan, aunque ha de
adelantarlos la Comunidad, puede recuperarlos cuando se ejecute la
sentencia.
Acta
junta propietarios reclamación vecino moroso
JUICIO MONITORIO
RECLAMACIÓN VECINO MOROSO (Breve ejemplo)
AL JUZGADO
DE PRIMERA INSTANCIA DE MADRID
D.ª Alejandro Fernández García, Procurador de
los Tribunales y de D./D.ª Patricio López Gutiérrez, propietario de la finca sita en
Madrid, calle Doctor Esquerdo nº 999, como se acredita debidamente con
escritura de poder que se acompaña, bajo la dirección Letrada del
Abogado D. J. Carlos Vázquez, comparece ante el Juzgado y como en
derecho mejor proceda, DIGO:
Que por medio del presente escrito formulo
demanda de JUICIO ESPECIAL DE RECLAMACIÓN A
MOROSOS contra D. Fernando Pérez Pérez, con domicilio en Madrid,
calle Doctor Esquerdo nº 999, en reclamación de 950 € que corresponde a
LOS RECIBOS DE GASTOS GENERALES DEJADOS DE
SATISFACER POR EL TITULAR DEL PISO 4º A
HASTA LA LIQUIDACIÓN DE LA DEUDA
y 65 €. más, de
GASTOS EFECTUADOS PARA EL REQUERIMIENTO DE PAGO DE DICHA DEUDA.
La demanda se basa en los siguientes:
HECHOS
PRIMERO.
El demandando es propietario del piso 4º A deudor, como se acredita con
copia simple del Registro de la Propiedad.
Documento núm. 1.
SEGUNDO. En la Junta de fecha
1 de febrero de 2007 se aprobó la liquidación de la deuda de los
propietarios morosos, entre ellos el demandado, que ascendía en ese
momento a 950 €. Se acompaña certificado de la misma, firmada por el
Secretario con el Visto Bueno del Presidente. Documento número 2.
En dicha Junta
se facultó al Presidente
D. Patricio López Gutiérrez para la presente acción judicial. Se
acompaña copia como
Documento número 3.
TERCERO.
La Comunidad, aunque el demandado es conocedor de la deuda y de los
acuerdos de la Junta por remisión, como al resto de comuneros, de copia
de todas las Actas, le notificó dicha deuda por ____, con la advertencia
de que, de no pagar en el plazo de quince días, sería exigida por vía
judicial. Se acompaña este requerimiento, así como nota de los gastos
como documento número 4.
-----------FUNDAMENTOS
JURÍDICOS--------------
I
La competencia y jurisdicción corresponde
al Juzgado que nos dirigimos, conforme artículo 813.2 de la LEC y este
proceso especial es el fijado para las reclamaciones a morosos, según el
artículo 21 de la LPH.
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